Покупка недвижимости возле моря как инвестиция: сдавать жилье в аренду на украинском побережье

Как и в любом бизнесе, при приобретении имущества существует множество рисков и подводных камней. Покупатель может столкнуться с разными неприятными сюрпризами или и вовсе потратить деньги впустую.

"О, Море" пообщалось с экспертами агентства недвижимости "Слон", которые рассказали, как правильно купить квартиру на море и начать сдавать ее в аренду, не попав на различные схемы мошенников.

Купить дом возле моря Одесская область

Согласно статистике, большинство покупателей предпочитают жилье на вторичном рынке. Такой вариант вложения гарантирует отсутствие риска, что дом не будет введен в эксплуатацию, а также не нужно тратить дополнительные финансы на капитальный ремонт. Все технические нюансы в системе дома давно отлажены и работают.

Однако существуют другие риски, такие как завышенная цена на недвижимость либо фиктивные договора купли-продажи, а также затягивание передачи имущества в собственность.

На вторичном рынке покупатели часто сталкиваются с плохой планировкой квартир, недостатками в шумоизоляции либо технических сетях (трубопроводах, электропроводке, сантехнике и т.д.).

Купить квартиру с видом на мореАвтор: Booking

Жилье на первичном рынке отличается удобной и современной планировкой, высоким качеством строительных материалов и коммуникаций, а также хорошей придомовой территорией.

Но что касается так званых "недостроев", существуют риски получить жилье, которое не соответствует вашим требованием. Готовый дом может не пройти государственную проверку из-за ошибок при выборе участка, проектировании или строительстве.

Из-за недофинансирования строительство часто затягивается или останавливается, компания может обанкротиться или заморозить проект.

Купить квартиру в недостроенном домеАвтор: Pexels

Эксперты советуют обращаться к проверенным риелторам, надежным застройщикам и собственникам с хорошей репутацией. Хотя за услуги риелторов придется дополнительно заплатить, это в разы уменьшает всевозможные риски при покупке недвижимости на море.

В среднем за недвижимость возле моря риелторы берут 5% от заявленной цены недвижимости, а в не морских и маленьких городах эта сумма снижается до 2%.

Мошенничество и манипуляции с договорами

Купить квартиру возле моря и не попасть в руки мошенников – часто большая задача. Большинство махинаций с квартирами совершается с помощью поддельных документов.

Аферистам нетрудно получить чистые бланки договоров и справок, а также комплект необходимых печатей и подписей. Бывает, что покупателю показывают одну недвижимость, а оформление документов происходит на совершенно другую.

Например, показывают дом на берегу моря в Одесской области, а договор оформляют на какую-то недвижимость на Белосарайской косе.

Не попасть в ловушку аферистовАвтор: О, Море

На вторичном рынке мошенники любят продавать квартиры по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка купли-продажи в таких случаях является недействительной.

Весьма распространена схема предложений покупки квартир от людей, которые не являются их фактическими собственниками. Это возможно из-за того, что множество квартир не внесено в реестр недвижимого имущества, что приводит к невозможности их проверки на принадлежность конкретному человеку.

Профессиональные аферисты умело пользуются этим: получают задаток и моментально исчезают. Найти и привлечь мошенников к ответственности бывает практически невозможно.

Жилье у моряАвтор: О, Море

Кроме этого, часто бывают случаи заключения договоров купли-продажи на крайне невыгодных для покупателя условиях, которые позволяют продавцам абсолютно законно затягивать процесс передачи имущества либо успешно оспаривать договора в суде.

Купить квартиру возле моря выгодно и с минимальными рисками

Эксперты советуют учитывать несколько важных моментов при покупке недвижимости возле моря:

1. Репутация продавца

Изначально необходимо проверить информацию о недвижимости. Если вы хотите купить квартиру на берегу моря в новостройке, поиск нужно вести по застройщику и названию ЖК. Для поддержания своего имиджа, компании часто мониторят и удаляют негативные комментарии о себе.

Компанию нужно проверять по таким пунктам:

• отсутствие замороженных проектов;

• продолжительность существования компании;

• репутация директора компании и ее учредителей;

• отзывы о готовых проектах фирмы;

• наличие судебных споров.

2. Наличие проблем у недвижимости на побережье

Новостройки следует проверять в Государственной архитектурной инспекции, где собрана информация о всех объектах и законности их строительства.

Если вы хотите купить квартиру на побережье на вторичном рынке, нужно убедиться, что недвижимость не находится под арестом и там не зарегистрированы третьи лица.

Недвижимость под арестомАвтор: Информационное агентство АСС

Также необходимо определить, кто является фактическим владельцем квартиры возле моря, каким образом она была куплена и кто будет подписывать договор купли-продажи.

Лучше всего для проверки квартир у моря использовать следующие реестры:

• Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество;

• Реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

3. Реальный осмотр квартиры и вопросы к продавцу

Если виртуальное знакомство с продавцом вас устроило и вы нашли подходящий вариант купить квартиру на берегу моря, можно планировать осмотр объекта.

Разговаривая с продавцом, прежде всего уточните, по какой схеме будет осуществляться продажа квартиры возле моря. Если квартира с вторичного рынка, не лишним будет поинтересоваться о причине ее продажи.

Задавайте как можно больше вопросов продавцуАвтор: О, Море

4. Условия договора купли-продажи

Условия договора могут зависеть от того, на каком этапе готовности жилья он заключается. Но как на первичном, так и на вторичном рынке, следует обращать внимание на такие пункты договора:

• срок сдачи квартиры в эксплуатацию;

• цена, площадь и порядок оплаты;

• момент регистрации права собственности;

• процедура расторжения договора.

5. Заключение договора

Здесь уже важно убедиться, что тот, кто подписывает договор, имеет необходимые полномочия. Кроме этого, от продавца необходимо потребовать расписку о получении денег на этапе оплаты.

Только при наличии такой расписки можно будет подтвердить факт передачи денег в суде, если что-то пойдет не так. Даже показания свидетелей при отсутствии расписки не считаются достаточным доказательством факта оплаты.

Если вы покупаете квартиру на побережье у юридического лица, оплату следует проводить через банк.

Сдавать квартиру возле моря в аренду

Когда уже удалось купить жилье и сделка передачи его в собственность успешно состоялась, можно начинать сдавать квартиру у моря в аренду. Существуют два вида такого бизнеса: посуточная и долгосрочная аренда.

Возле моря больше всего распространен первый вид либо смешанная схема сдачи жилья.

В не сезон можно сдавать квартиру долгосрочно, если недвижимость расположена в большом студенческом городе (например в Одессе), а летом предлагать жилье посуточно для туристов.

За двухкомнатную квартиру с хорошим ремонтом недалеко от моря можно просить от 7 000 гривен в месяц, не учитывая коммунальные услуги. За посуточную аренду в сезон – от 500 гривен в сутки.

Все, опять таки, зависит от расположения, квадратуры и обустройства бытовой техникой квартиры.

Цена зависит от расположения и обустройстваАвтор: О, Море

С вариантом посуточной аренды есть шансы получить больше прибыли, но и заниматься бизнесом придется активней: организовывать заселение/выселение, уборку, постоянно обновлять предложение на разных ресурсах, следить за ценами и корректировать их во время праздников или наоборот в не сезон.

При долгосрочной сдаче жилья вы будете получать стабильный доход без лишних усилий, но заработаете на этом, скорее всего, меньше.

Чтобы обезопасить свое имущество, делайте следующее:

• показывайте квартирантам документы на квартиру;

• составьте договор аренды, где укажите срок сдачи, цену, все характеристики недвижимости, дорогую технику и мебель;

• попросите копии паспорта и идентификационного кода арендатора и сверьте их с оригиналами;

• подпишите документ;

• следите за состоянием вашего счета.

Как сдавать недвижимость возле моря в аренду легально

Легально сдавать квартиру на побережье на самом деле совсем не сложно. Оформление позволит не только быть послушным гражданином страны, но и обезопасить свое имущество от недобросовестных арендаторов.

Для сдачи квартир в посуточную аренду создавать ФЛП необязательно. Можно просто регистрировать свой доход в налоговой как физическое лицо (которым каждый совершеннолетний украинец уже является).

Раз в год придется создавать декларацию и уплачивать налоги. Для этого откройте отдельный счет в банке, на который будет поступать доход от бизнеса, и с которого автоматически будут отчисляться выплаты государству.

Каждый год со счета будут отчисляться такие налоги:

• 1% от суммы сделки каждого платежа в Пенсионный фонд;

• 1,5% от общей суммы на военный сбор;

• 18% от суммы заработка (подоходный налог).

Если сдавать квартиру возле моря неофициально, нарушителей ждет:

• административный штраф от 51 до 136 гривен;

• уплата всех налогов за время нелегальной деятельности;

• 10% (если налоги не платили за деятельность до 30 дней) или 20% (если больше 30 дней) от суммы неуплаты;

• штраф от 17 до 35 тысяч гривен, если сума неуплаченных налогов значительная.

Как правильно купить недвижимость у моря для бизнеса и начать собственное дело: советы юриста

Сдавать жилье на море. Как и сколько зарабатывают арендодатели на украинском побережье